Edilizia sociale nel PUC di Alghero? Domande all'Assessore

Due settimane fa ho scritto all'Assessore all'Urbanistica Maurizio Pirisi, chiedendo alcune precisazione su una sua dichiarazione a proposito dell'edilizia sociale nel PUC di Alghero.

Pubblico qui sotto la lettera.

Ad oggi non ho ricevuto una risposta. Ovviamente, se perverrà, sarò lieto di ospitarla su questo blog.

Alghero, 30 marzo 2011

Stimato dott. Pirisi,

Ho seguito il dibattito sul PUC sulla stampa locale.

Ho fatto un po’ di analisi sulla documentazione del PUC disponibile sul sito del Comune, e sono giunto a qualche risultato. Prima di rendere pubbliche queste considerazioni, vorrei chiederle un'opinione e delle precisazioni, perché può darsi che io abbia commesso qualche errore, o che mi sia sfuggito qualcosa.

Mi riferisco alle sue dichiarazioni riportate dal sito alguer.it:

E in particolare a questa sua affermazione: "L’equivoco principale è quello delle volumetrie [...], che attribuisce i circa 1.300.000 metri cubi alla vecchia concezione cementificatoria. Niente di più errato. La gran parte delle volumetrie sono infatti destinate all’edilizia convenzionata e sovvenzionata, ovvero alla realizzazione di alloggi popolari e di alloggi in cooperativa, proprio per andare incontro alla forte richiesta abitativa da parte dei giovani, delle nuove famiglie e di chi ancora non è riuscito a coronare il sogno di una prima casa. "

Ebbene, ho fatto un po’ di conti.

Le previsioni di volumetrie residenziali (convenientemente riassunte nel testo e nelle tabelle alle pp. 74-76 della “Relazione generale di Piano”) sono le seguenti:

zone B1: 280.445 mc

zone B2: 327.011 mc

zone C1: 258.167 mc

zone C2:   45.881 mc

zone C3: 337.616 mc

Totale: 1.247.572 mc

Vediamo ora quante di queste volumetrie sono destinate all’edilizia sociale. Le "Norme tecniche di attuazione" prevedono prescrizioni in questo senso solo per le zone B2 e C3, e dicono:

• per le zone B2 si legge (p. 16):
  "- deve essere ceduta all'Amministrazione Comunale la superficie necessaria a realizzare edilizia sociale convenzionata o sovvenzionata per una quota pari al 25% del volume totale residenziale, compresi i relativi standard"; 
• per le zone C3 si legge (p. 17):
  "- deve essere ceduta all'Amministrazione Comunale la superficie necessaria a realizzare edilizia sociale convenzionata o sovvenzionata per una quota pari al 40% del volume totale residenziale, compresi i relativi standard". 

Se si applicano queste percentuali alle volumetrie delle zone B2 e C3 di cui sopra, si ottengono i seguenti numeri:

Zone B2: 25% di 327.011 mc = cca. 81.753 mc

Zone C3: 40% di 337.616 mc = cca. 135. 046 mc

Quindi, totale superficie da cedere al Comune per l’edilizia sociale: cca. 216.799 mc

Percentuale teorica dell’edilizia sociale sul totale di previsioni volumetriche residenziali: 216.799 /1.247.572, cioè 17.38%.

(Ho escluso dal calcolo le premialità volumetriche previste per le zone B1 nel caso in cui il proprietario voglia costruire l'edilizia convenzionata (peraltro nelle norme per B1 non si parla dell'edilizia sociale), perché sono appunto affidate all'iniziativa volontaria dei proprietari, e comunque non sembrano in grado di sostanzialmente influenzare i valori aggregati che ho riportato sopra).

Tutto questo mi porta a fare due osservazioni:

1. La prima è di sostanza: la mera cessione al Comune di superfici per l'edilizia sociale non vuol dire avere l'edilizia sociale. Il Comune, specie nella complicata condizione finanziaria di oggi, difficilmente avrebbe la possibilità di finanziare edilizia sociale anche se in possesso delle aree cedute. Ciò lo dimostra il fatto che il Comune di Alghero possiede già diverse aree sulle quali potrebbe avviare progetti di edilizia sociale, e ci riesce solo con il decisivo, e purtroppo molto incerto e limitato, sostegno finanziario della Regione e di altre fonti di finanziamento non ordinarie.

Perché il risultato di avere l’edilizia sociale sia effettivo e garantito, la via percorribile potrebbe essere quella di rendere la realizzazione di abitazioni in edilizia sociale contestuale e vincolante per la realizzazione della volumetria da immettere sul libero mercato. Farsi semplicemente cedere le aree, non garantisce questo risultato, anzi lo allontana.

2. La seconda osservazione è nel merito della sua dichiarazione: se non ho commesso errori di calcolo o di interpretazione della documentazione del PUC, le aree cedute al Comune per l’edilizia sociale è riferita a solo poco più del 17% delle volumetrie totali. Anche se diventassero tutte edilizia sociale (e alla luce della mia precedente osservazione, qualche dubbio c’è), penso che non si possa affermare, come lei ha fatto nella dichiarazione citata, che il 17% di una cosa sia “la gran parte” di quella cosa.

Fiducioso di un suo chiarimento, la ringrazio per l’attenzione e le porgo distinti saluti.

Ivan Blečić