Seconde case, nebbia ad Alghero (2° puntata)

Nel precedente post abbiamo più o meno stabilito quante seconde case ci sono ad Alghero. Nel prossimo vedremo quante nuove ne prevede il PUC. Ma intanto, vediamo come il PUC giustifica il bisogno di queste ulteriori seconde case. Francamente, a me pare penoso.

Intanto, per non chiamarle così, il PUC di Alghero usa un termine più innocente e fuorviante, le chiama "fabbisogno secondario". Ma non ci sono dubbi su che si intende, perché leggiamo che si tratta di "quella componente che guarda in particolare al segmento di domanda di alloggi legato alla fruizione della città come destinazione turistica" ("Relazione generali di piano", p. 35).

È dura giustificare su principi di interesse generale la necessità di ulteriori seconde case. E infatti, il passaggio che tenta di farlo è oscuro e paludato, è nebbia. Eccolo (tratto dalla "Relazione generali di piano"), con qualche commento:

"Il comparto secondario, in particolare, potrebbe contribuire al fabbisogno totale con interventi mirati, accompagnati da opportuni strumenti fiscali locali, finalizzati a:
− deflazionare il mercato immobiliare: nel contesto algherese, infatti, il valore di mercato degli alloggi è influenzato in misura eccessiva da un’offerta immobiliare troppo esigua rispetto alla domanda per investimento che si mantiene su livelli molto elevati (decisamente più alti rispetto a quelli che si riscontrano nella gran parte degli altre città dell’isola della stessa dimensione); il Piano tiene conto di questa peculiarità nella stima del fabbisogno secondario; " (p. 35)

Se capisco bene la logica, si dice che le case ad Alghero costano troppo perché c'è una grande domanda di seconde case, e allora costruiamo molte ulteriori seconde case per far scendere ("deflazionare") i prezzi.

Mmm, no. Può sembrare logico, ma non è così che funziona. Ci sono molte ragioni per cui in linea teorica (intendo dire in base alla teoria economica) e in linea pratica (intendo dire in base a ciò che conosciamo del mercato immobiliare locale e della natura di questa "domanda di investimento" di cui si parla), le cose non stanno così, e forse funzionano esattamente nel modo contrario.
Forse in un futuro post avrò voglia di parlare più nel dettaglio della rilevante teoria economica e delle condizioni del mercato locale, ma qui basti dire che ci sono varie misure e politiche attive possibili per "deflazionare" meglio e nel modo più giusto il mercato delle case. Ad esempio, alcune sono illustrate qui.

Ma continuiamo a leggere:

"− recuperare e risignificare tessuti insediativi irrisolti che costituiscono aree strategiche per un recupero di qualità urbana complessiva: in particolare il Piano individua zone di completamento, riqualificazione e rigenerazione lungo tutta la fascia costiera urbana e lungo l’asse di interconnessione periferico anche con l’obiettivo di una ridefinizione della forma dei margini urbani;" (p. 35)

Ora, "risignificare" è nebbia fitta. Il resto è nebbia: che c'entra il fabbisogno secondario (cioè seconde case) con l'obiettivo di recuperare tessuti insediativi "irrisolti"? Serve "riqualificare e rigenerare lungo tutta la fascia costiera" con ... ulteriori seconde case?

"− prevedere nuove zone di espansione secondo il paradigma dell’insediamento sostenibile: il Piano in tali zone promuove il risparmio energetico, definisce le regole e le modalità per la realizzazione di ampie quote di edilizia sociale e, attraverso la perequazione, assicura una elevata quota di aree per il verde e i servizi alla residenza;" (p. 35)

Di nuovo: che c'entra?
Come dire:
Domanda: Mi dici perché servono altre seconde case?
Risposta: Sai, le faremo belle e sostenibili ...

(Dell'edilizia sociale e della perequazione parlerò in alcuni futuri post, promesso. Vedremo che anche qui non va bene, non va per niente bene.)

"− fidelizzare gli “abitanti secondari” attraverso un maggiore comfort dell’offerta abitativa e di servizio: la componente degli utilizzatori temporanei e saltuari del patrimonio edilizio, (connessa alla presenza in Alghero dell’Università, di centri di ricerca, alla facilità di accesso con i mezzi aerei, alle condizioni favorevoli di clima e ambiente complessivo) potrebbe evolversi verso condizioni di stabilità residenziale qualora trovasse un’offerta abitativa economicamente e qualitativamente conveniente." (p. 35)

 È vero, potrebbe evolversi verso condizioni di stabilità residenziale. E mi pare un buon obiettivo. Solo che non è granché come ragione per prevedere nuove seconde case. Uno: perché ci sono molti altri modi migliori per raggiungere questo obiettivo. Due: perché lo si potrebbe fare all'interno delle già enormi previsioni di espansioni edilizie per il  fabbisogno primario (quello, appunto, per la residenza stabile). Tre: perché il PUC stesso riconosce l'esistenza di un enorme patrimonio abitativo inutilizzato e male utilizzato che deve essere recuperato.

Questo breve passaggio è grosso modo tutto quel che c'è nel PUC a sostenere un grande fabbisogno secondario, a sostenere cioè la previsione di un gran numero di ulteriori seconde case. Quante, lo dirò nel prossimo post. Ma intanto, rimane la domanda senza risposta: perché prevedere altre seconde case? Attenzione, no case che forse potrebbero in un futuro diventare seconde, ma esplicitamente previste nel PUC come seconde!

Nebbia, nebbia, ...

(Se gli vien voglia di farci un salto ad Alghero, dite a Totò di attrezzarsi.)