lunedì 23 maggio 2011

Franco "von Frankenstein" Calvia

Ero in aula del Consiglio quando Franco Calvia ha letto i primi 17 dei suoi 44 emendamenti presentati. Mi sono sembrati una miscela di cose presentate dall'UDC, PDL e Cecconello, con qualche suo contributo originale. Quel che ne esce mi pare una creatura degna di Victor von Frankenstein.

Andiamo in ordine ...

1. Piano Casa, piano piano. Partiamo dalla cosa più grossa: Calvia propone di "recepire integralmente" nel PUC il cosiddetto "Piano Casa". Si tratta di una norma che prevede ampliamenti volumetrici nelle zone residenziali, agricole e negli insediamenti turistico-ricettivi in deroga ai piani urbanistici e alle normative regionali. Sarebbe un po' come dire: prevediamo nel PUC degli indici di fabbricabilità, ma includiamoci pure una norma che consente di derogarli.
Insomma, una norma che deroga sé stessa: si tratta di un'autentica innovazione giuridica.
Tanto per dire, si tratta dello stesso "Piano Casa" che l'opposizione, e in particolare i due consiglieri regionali di Alghero, Mario Bruno e Carlo Sechi, hanno contrastato con forza e passione. 

2. Piano Particolareggiato zone urbane: uno, due, tre, e via l'edilizia convenzionata. Un altro emendamento notevole è la proposta di mantenere il vigente Piano Particolareggiato per le zone B1 e B2. L'UDC e Cecconello hanno proposto una cosa simile.
Ma Calvia ci mette qualche piccola innovazione:
  • per le zone B1.a.1. il PUC depositato prevede 4mc/mq per edilizia di libero mercato e poi un ulteriore premio di 1mc/mq per realizzare edilizia convenzionata. Calvia invece propone di passare direttamente a 5mc/mq per lotti più piccoli di 500mq, e poi 4mc/mq per lotti inferiori ai 700mq e 3mc/mq per lotti superiori ai 700mq.
    Penso di non capire molto bene perché. Ad esempio, se uno volesse approfittare della massima cubatura, perché mai dovrebbe costruire su un lotto di 1000mq, invece di suddividerlo in due e costruire 5mc/mq?
    Tra parentesi, in tutto questo giro, quell'1mc/mq di edilizia convenzionata pare saltata: è diventato tutto di libero mercato!
  • per le zone B1.a.2 l'operazione che propone Calvia è più limpida: il PUC prevede 3mc/mq + 1 mc/mq di edilizia convenzionata; l'emendamento di Calvia dice: via l'edilizia convenzionata!, passiamo direttamente a 4mc/mq senza alcun obbligo di farla in quell'aggiuntivo mc/mq.
    Penso di capire molto bene perché. 
Ho già detto di aver visto una cosa simile tra gli emendamenti dell'UDC e di Cecconello?

3. Al mio segnale, scatenate l'inferno! (Calvia's way)
Cecconello ha proposto una cosa molto simile. 
Come sappiamo, alcune parti della città sono delicate o sensibili o comunque richiedono un progetto attuativo di dettaglio che non può essere fatto nel PUC. E allora, il PUC per queste aree prescrive che si debba fare, appunto, un piano attuativo di dettaglio da approvare dal Consiglio Comunale, prima di consentire importanti trasformazioni edilizie. Prima di questo piano di dettaglio non si può fare molto in queste aree.
Per questo, giustamente, il PUC prescrive:
"Fatte salve diverse specifiche diverse previsioni, nelle zone assoggettate a strumento urbanistico attuativo, in assenza dello stesso, sono ammessi esclusivamente interventi sugli edifici legittimamente esistenti, sino alla tipologia del restauro e risanamento conservativo."
Che cosa propone Calvia? Cassiamo quest'ultima disposizione, e scriviamoci che se esiste un edificio in un'area per la quale il PUC prevede una diversa destinazione d'uso, allora sia consentito fare l'adeguamento alla nuova destinazione d'uso, anche senza il piano attuativo di dettaglio, mediante demolizioni e complete ricostruzioni e ristrutturazioni edilizie.
Con una perla finale. Uno si aspetterebbe una clausola che dicesse: ... a condizione che sia rispettato il contesto urbano, o paesaggistico, o ambientale, o storico, o ...
No, Calvia scrive: "a condizione che vengano individuati e vincolati i posti auto prescritti dalla destinazione finale".
Bontà sua.

4. Edilizia residenziale pubblica. In verità, qualcosa di buono c'è. Invece del 25% nelle zone B2/S e del 40% nelle zone C3/S, Calvia propone che siano cedute gratuitamente al Comune il 50% delle aree (in alcuni casi 40% per realizzare edilizia sociale, cooperativa e convenzionata, e il restante 10% per realizzare servizi).
Una cosa analoga ha presentato anche l'UDC.

Anche se, come ho già avuto modo di dire, farsi cedere delle aree per l'edilizia sociale non vuol dire avere l'edilizia sociale. Anzi, forse così addirittura si allontana questa possibilità.

E poi, c'è il trucco ...

5. Se non ho voglia di dartelo a gratis, ti costringo a comprarlo. Il PUC per tutte le zone di cosiddette "espansioni in programma" (zone C3/S) prevede la stesura di un piano attuativo di iniziativa privata o pubblica. Ricordiamo: si richiede in queste zone che alla stipula della convenzione con i privati, essi cedano gratuitamente il 40% delle aree per farci l'edilizia sociale. Ragionevole.
Ora che cosa vuole introdurre Calvia? Nel caso in cui nel giro di due anni il privato non propone un progetto attuativo (per capirci: un piano di lottizzazione), allora il pubblico (cioè il Comune) può fare un piano particolareggiato. Ma attenzione, perché Calvia scrive: "in difetto, l'amministrazione comunale predisporrà un proprio piano attuativo ed acquisirà le aree pubbliche".

Qual è l'effetto combinato disposto di questa proposta? È questo: il PUC ti impone di cedere gratuitamente al Comune delle aree per l'edilizia sociale e per i servizi. Ma se tu per due anni non fai niente e solo aspetti, il Comune farà da solo un piano, però dovrà comprarsi le aree pubbliche, anziché vedersele cedere gratuitamente

Detto in modo ancora più asciutto: se non ho voglia di cedere le aree a gratis, aspetto solo due anni e così il Comune dovrà pagarmele.

Se questa non è la via per il sacco delle finanze pubbliche ...

6. Pantera Fasce rosa. Calvia propone di inserire una serie di ampie fasce di nuova edificazione longo la nuova circonvallazione, da destinare all'edilizia residenziale in economia (sostanzialmente: autocostruzione). 
Ecco di quali aree si tratta (le fasce rosa sono indicate con le frecce):



Non sono in grado di misurare con grande precisione la superficie perché la cartografia che Calvia ha allegato all'emendamento è un po' imprecisa e probabilmente non in scala. Tuttavia, a spanne, si tratta di almeno 500.000 metri quadrati. Calvia propone che si possa costruire al massimo 100mq (altezza massima 4 metri) su un lotto minimo di 1.000mq. Quindi, approssimativamente stiamo parlando di 180-200.000 nuovi metri cubi!

Ora, può darsi che qualcuno veda nella possibilità di autocostruzione un modo per farsi la prima casa, e credo che misure di questo tipo possano essere previste in un PUC. Ma qui stiamo parlando di una roba enorme. 

E poi, uno si aspetterebbe un'altra cosa: se io Comune, per giusti motivi sociali, consento l'autocostruzione sotto forma di edilizia residenziale in economia, allora vorrei che questa casa vada davvero a chi ne ha bisogno, e che non possa essere venduta da lì a poco ai prezzi di mercato. Cioè vorrei che non ci fosse la speculazione. 
Ebbene, che cosa ci propone Calvia? Che dopo soli cinque anni (soli cinque anni!) quella casa possa essere venduta a a chicchessia e ai prezzi di mercato. 

Se vogliamo fare sul serio, se questo modo può essere un modo per dare risposte al fabbisogno abitativo degli algheresi, allora servirebbe prevedere un periodo molto più lungo. E comunque, per chi desidera vendere, che il Comune abbia la precedenza (diritto di prelazione) per acquistarla ad un prezzo sociale. 

Sapete, è così che si fanno queste cose (in giro per l'Italia e l'Europa) se si vuole che siano e che servano a ciò che si dichiara che servono.

7. Agro-dolce. Poi ci sono una serie di emendamenti sulle zone agricole, più o meno tutti tese ad aumentare l'edificabilità. Ad esempio, grosso modo miscelando un emendamento del PDL e uno di Cecconello, per le zone ad alto frazionamento (zone E3) Calvia propone maggiori premialità volumetriche (da 25 a 50%) nei piani di riqualificazione consortile, indicando anche una superficie minima di 1 ettaro (invece di 3 del PUC) e un indice di fabbricabilità di 0,03mc/mq (invece di 0,01 del PUC).

E poi un ultimo colpo di ingegno, questa volta senza somiglianze con qualunque cosa vista tra gli emendamenti del PDL, dell'UDC e di Cecconello. 
Propone Calvia per le zone agricole (zone E) che "... in attesa della revisione o dell'adeguamento del Piano Paesaggistico Regionale, nelle zone omogenee E si applica comunque la disciplina di cui all'art. 3 [...]" della cosiddetta Direttiva regionale per le zone agricole del 1994.

La Direttiva del 1994 in questione prevede molte cose, ma per le costruzioni residenziali nell'agro, prescrive la superficie minima del lotto di 1 ettaro (invece di 3 del PUC), e un indice di fabbricabilità di 0,03mc/mq (invece di 0,01 del PUC). 

Ci ha provato Cecconello a risuscitarla, ma il modo con cui tenta di farlo Calvia è impareggiabile. 

Rileggiamo il passaggio: in attesa della revisione o dell'adeguamento del Piano Paesaggistico Regionale! 
È come dire: "Guarda, c'è 'sto Piano Paesaggistico che ci impone dei vincoli; sai, è una norma vigente. Ma siccome c'è qualcuno (ad esempio Cappellacci) che ha dichiarato di volerne fare una revisione, sai che facciamo? Facciamo finta che sia carta straccia e applichiamo una direttiva del 1994 che ci consente di costruire di più. Poi, quando, se!, faranno un nuovo P.P.R., ci penseremo come adeguarci."


Come ho detto, ero in aula a sentire solo la lettura dei primi 17 emendamenti presentati da Calvia.
Quindi ho descritto qui quello che mi è sembrato più interessante tra questi.

Se avrò voglia, magari scriverò degli altri, ... ma non so se avrò voglia.

Potrebbe essere peggio...





P.S. Nel romanzo di Mary Shelley, Victor von Frankenstein non è il mostro, ma lo scienziato che lo crea. Lo dico tanto per non dover poi spiegare che non ho dato del mostro a Franco Calvia. No, tra le cose che Victor von Frankensten era, non era il mostro.

3 commenti:

  1. Alessandra Casu23 maggio 2011 18:36

    Qualche annotazione:
    1 - La quota del 40% delle aree in zona C da cedere per destinarla all'edilizia sociale è prevista dal 1985, nella L.R. 23 (che, all'epoca, normava il condono edilizio in applicazione della legge 47/85). Ho visto piani di lottizzazione che non rispettano e altri che rispettano la norma, anche se poi non ho mai visto realizzarci le case previste...
    2 - Recepire il c.d. "piano casa" nel PUC è un errore giuridico grave, in quanto accoglierebbe una disposizione TEMPORANEA all'interno di uno strumento di maggior durata (e che senso avrebbe, come giustamente si chiede Ivan Blecic, stabilire le norme e negarle allo stesso tempo?).
    3 - Fino a che il PPR vige, vigono le sue norme... ergo, i limiti di edificabilità in agro, con buona pace dei loro detrattori.
    4 - Una circonvallazione a quattro corsie, come è stata presentata dalla stampa, non è esattamente il luogo più salubre vicino al quale andare a costruirsi la villetta... con buona pace della sostenibilità che vorrebbe costituire un principio alla base del PUC (ma di questo potremmo riparlare, e a lungo...), a maggior ragione in aggiunta a una volumetria prevista francamente bulimica. Inoltre, poiché parrebbe che questo "tessuto" edilizio sarebbe realizzato in auto-costruzione, lascio immaginare la bellezza del paesaggio urbano in blocchetti et similia che si offrirebbe all'utenza della circonvallazione...

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  2. Cara Alessandra,

    Grazie per il prezioso contributo.

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  3. Premesso che molte volte per capire gli interventi propositivi bisogna capire chi li propone, vi ricordo che il Diessino Calvia era quello che considerava la deroga di cui all'art. 41ter della L.1150/42(leggasi deroghe alberghiere alle sagome e volumetrie per riqualificazione) mero incremento del 25% dei posti letto alla faccia della riqualificazione; si vedano le delibere di C.C. degli anni 98/2000 presso l'ex CoCiCo. Detto questo confermo quanto specificato da Alessandra in merito alla deroga introdotta col "Piano Casa" non è solo un problema di senso è anche un problema di diritto, una norma così impostata verrebbe cassata in fase di verifica di conformità. Ricordo inoltre che esiste una gerarchia delle norme secondo la quale un ente locale può dettare norme in materia di programmazione e pianificazione del proprio territorio, rimanendo comunque all'interno dei parametri e delle linee guida dettate da norme sovraordinate, leggasi Provincia Regione e Stato e debbo dire che dalle osservazioni sollevate e da quel pochissimo che ho potuto vedere vi sono notevoli elementi di contrasto sia nella 1150, che nella L.R. 45 e 20 che regolamentano gli standards, che nelle N.T.A. del piano paesaggistico regionale che introduce nuovi elementi di tutela e salvaguardia a quello generale introdotto nel lontano 10.2.1962 con la L. 1497/39 (Fascia panoramica di Alghero) dettando indirizzi e riferimenti in merito alla redazione degli strumenti urbanistici comunali, cosa di cui non si sta tenendo conto su questo PUC sia con gli emendamenti illustrati da Ivan che nelle motivazioni di accoglimento o rigetto da parte del funzionario comunale; molte si sarebbero dovute rigettare anche perché contrarie alle linee guida del piano paesaggistico e dei valori paesaggistici in esso identificati e tutelati.
    Il PUC dovrà venire adottato, successivamente pubblicato per le osservazioni, poi riportato in C.C. per l'esame delle osservazioni ed approvazione ed alla fine dovrà passare alla "verifica di conformità" presso la Direzione generale della pianificazione urbanistica della RAS, in quella occasione potranno essere trasmesse da terzi ulteriori osservazioni su elementi di illegittimità sui quali si dovrà esprimere la regione.
    fermiamo questa seconda e più pericolosa invasione dei Vandali ci possiamo riuscire, buon lavoro marcello

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