Seconde case, tra 30 e 80% (3° puntata)

Allora, quante nuove seconde case prevede il PUC di Alghero?

Si possono fare due tipi di conto. Uno, riportare quelle che il PUC esplicitamente calcola come seconde case. Due, fare una ragionevole stima, ma basandoci sempre sui dati demografici del PUC di Alghero.

1. Vediamo il primo conto. Il PUC prevede 1.247.572 metri cubi di nuove volumetrie abitative, sommando quelle previste nelle aree urbane e quelle nelle aree di nuova espansione edilizia ("Relazione generale di Piano", p. 74).

Il PUC poi applica a questa volumetria un parametro insediativo di 150mc per abitante per ricavare il valore di 8.317 nuovi abitanti insediabili.

(Nota per secchioni di urbanistica: so che il numero di abitanti insediabili non corrisponde necessariamente agli abitanti che realmente si insediano - ma appunto! - però è così che nella "Relazione generale di Piano" sono fatti i calcoli, per cui semplicemente riporto; peraltro, la scelta del parametro insediativo di 150mc per abitante ha un interessante risvolto sugli standard urbanistici, come vedremo in un prossimo post, e vedremo che si tratta di un risvolto interessante davvero.)

Ora, il PUC propone di usare un indice di 1,38 stanze per abitante, per cui il PUC dice che si arriva a 11.477 stanze (per la precisione, sul pianeta da dove vengo io, 8.317 diviso 1,38 fa 12.725 e no 11.477, ma la differenza non è molto importante, per cui continuiamo con il numero di PUC).

Infine, il PUC dice che queste 11.477 stanze sono composte da 8.300 stanze di fabbisogno primario e 3.200 di fabbisogno secondario, cioè seconde case (p. 74)

Quindi, secondo il dimensionamento proposto dal PUC, le nuove seconde case sono circa 30% (3.200 / 11.477) del totale di nuove abitazioni previste.

2. Secondo conto. Proviamo a fare una rapida e frugale stima di quanti dei 1.247.572 metri cubi potrebbero diventare seconde case. 

Per far sì che case previste per residenza (fabbisogno primario) non vengano vendute come seconde case, servono misure e politiche attive (fiscali, urbanistiche, ...). Ci sono? Ci sono nel PUC? No.

Per far sì che le case previste per residenza siano usate per residenza, sarebbe utile che ci sia una rilevante pressione demografica? C'è? Non pare, da quel che dice il PUC.

E quindi, non solo in teoria, tutte le nuove nuove abitazioni potrebbero diventare seconde case. O quasi: il PUC prevede che una quota della volumetria totale sia destinata all'edilizia sociale, e che per questa vengano cedute le aree al Comune. Si tratta di meno del 20% delle volumetrie totali (nel prossimo post spiegherò come si arriva a calcolare questo 20% di aree per edilizia sociale; intanto concedetemi di andare spedito). 

Per cui, la stima massima, probabilmente eccessiva, di seconde case che può risultare da questo PUC è di circa 80% delle nuove abitazioni. 

Quindi, quante nuove seconde case? 

Stima minima, probabilmente troppo bassa, 30%.

Stima massima, probabilmente troppo alta, 80%.

Si potrebbe forse fare un conto meno grezzo, ma intanto scegliete voi a piacere un valore intermedio tra il 30 e l'80%. Del mio, trovo eccessivo prevedere anche solo una seconda casa in più. Intendo dire: non un percento, ma una.

Allor che cosa fece?
Voi tutti lo sapete:
Lui fece un'altra casa piccolina ...